Quan s’aplica el 10% d’IVA en una reforma d’habitatge a Espanya? IVA Reformes 2026
Quan demanes pressupost per a una reforma, l’IVA pot marcar una diferència significativa en el cost final. La diferència entre un 10% i un 21% en una obra de 60.000€ són 6.600€, una xifra a tenir molt en compte si estàs calculant quant costa reformar un pis a Barcelona. No és un detall menor.
El problema és que la normativa no és senzilla, i molts propietaris i algunes empreses apliquen el tipus equivocat per desconeixement. Aquí t’expliquem quan correspon l’IVA reduït del 10% en una reforma d’habitatge a Espanya el 2026. Si vols una visió més general, també pots consultar quant es paga d’IVA a la reforma d’un pis.
La regla general: el 21% d’IVA en obres
El tipus general de l’IVA a Espanya és el 21%, i s’aplica per defecte a la majoria de serveis de construcció i reforma. No obstant això, la Llei de l’IVA (article 91.U.2.10a) estableix un tipus reduït del 10% per a determinades obres en habitatges quan es compleixen una sèrie de condicions.
L’error més habitual és assumir que «si és per a casa meva, ja s’aplica el 10%». No funciona així.
Quan s’aplica el 10% d’IVA en una reforma?
Per poder aplicar el tipus reduït del 10%, s’han de complir totes aquestes condicions alhora. Si en falla una, s’aplica el 21%.
1. L’obra es fa en un edifici o part destinada a habitatge
L’immoble on s’executa l’obra ha d’estar destinat a ús residencial. Si és un local comercial, una oficina o una nau industrial, el tipus és el 21% sense excepcions. Pots veure alguns exemples d’aquest tipus d’intervencions als nostres projectes de reforma de locals.
Els trasters i garatges annexos a l’habitatge es poden beneficiar del 10% si es reformen juntament amb aquest i en el mateix projecte.
2. L’habitatge té almenys 2 anys d’antiguitat
La construcció o l’última rehabilitació substancial de l’edifici s’ha d’haver acabat fa més de dos anys abans de l’inici de la reforma. Els habitatges d’obra nova recent no poden aplicar el tipus reduït.
3. El destinatari de l’obra no actua com a promotor
El client que encarrega la reforma ha de ser l’usuari final de l’habitatge: propietari, arrendatari, usufructuari o titular d’un altre dret real (si vius de lloguer, et pot interessar saber qui paga les reparacions i reformes en un pis de lloguer). Si qui encarrega l’obra és una empresa promotora o un inversor que vendrà o llogarà l’immoble, s’aplica el 21%. És un punt clau si estàs valorant comprar pisos a reformar a Barcelona.
4. Els materials no superen el 40% de la base imposable
Aquest és el punt que genera més confusió. Quan l’empresa de reformes subministra tant la mà d’obra com els materials —que és el més habitual—, el cost dels materials aportats pel contractista no pot superar el 40% de la base imposable total de la factura.
Si els materials superen aquest 40%, l’obra no es pot acollir al tipus reduït i s’aplica el 21% a tota la factura.
Exemple pràctic:
Si el pressupost total (sense IVA) és de 50.000€ i els materials que aporta l’empresa constructora són 18.000€ (36%), s’aplica el 10%. Si els materials són 22.000€ (44%), s’aplica el 21%.
Què passa si el client compra els materials directament?
Si el propietari compra els materials pel seu compte i l’empresa només hi posa la mà d’obra, el límit del 40% no entra en joc. En aquest cas, la factura de l’empresa de reformes tributa al 10% sobre l’import de la mà d’obra.
Els materials comprats directament pel client tributaran al tipus que correspongui a cada producte (habitualment el 21%). Abans de decidir, convé comparar totes dues opcions dins d’una estratègia global d’estalvi a la teva reforma.
Quins tipus d’obres s’hi inclouen i quins no?
No totes les intervencions en un habitatge permeten aplicar el tipus reduït. La norma parla d’obres de renovació i reparació, no de qualsevol treball. Si tens dubtes sobre en quina categoria encaixa la teva obra, t’ajudarà conèixer les diferències entre reforma i rehabilitació.
Obres que poden aplicar el 10%:
- Reforma integral de l’habitatge
- Renovació de banys i cuines (consulta quant costa reformar una cuina o un bany)
- Substitució d’instal·lacions elèctriques, de lampisteria o climatització
- Treballs de pintura, revestiments i acabats
- Canvi de finestres i portes
Obres que tributen al 21%:
- Construcció d’obra nova
- Ampliacions que augmentin la superfície construïda
- Reformes en locals comercials, oficines o naus
- Instal·lació d’elements que no formen part de l’obra civil (mobiliari, electrodomèstics, etc.)
Què passa amb les zones comunes d’un edifici?
Les obres en zones comunes d’un edifici d’habitatges escala, ascensor, façana, coberta es poden acollir al tipus reduït del 10% si l’edifici està destinat principalment a ús residencial, és a dir, si més del 50% de la superfície construïda correspon a habitatges. Pots veure exemples d’aquest tipus d’intervencions als nostres projectes de rehabilitació.
La comunitat de propietaris ha de ser qui encarregui i rebi la factura de l’obra.
Errors més habituals que convé evitar
Aplicar el 10% sense verificar l’antiguitat. En habitatges de construcció recent, el tipus correcte és el 21%.
No documentar que el client és l’usuari final. Si Hisenda revisa la factura, l’empresa constructora ha de poder acreditar que el destinatari no actua com a promotor. N’hi ha prou amb una declaració escrita del client, però cal tenir-la.
No controlar el percentatge de materials. En reformes amb molt material cuines, banys complets, terres és fàcil superar el 40%. El pressupost ha de desglossar mà d’obra i materials per comprovar-ho; per això és tan important tenir un bon pressupost de reforma.
Barrejar usos en una mateixa factura. Si la reforma afecta tant l’habitatge com un local del mateix edifici, s’han d’emetre factures separades amb el tipus corresponent a cada part.
Com treballem l’IVA a OAK Constructora Barcelona
A OAK Constructora Barcelona detallem en cada pressupost el desglossament de mà d’obra i materials, de manera que quedi clar des del primer moment quin tipus d’IVA correspon a cada partida.
Si la teva reforma compleix els requisits per al tipus reduït, l’apliquem correctament. Si hi ha alguna partida que tributa al 21%, t’ho expliquem abans de signar, sense sorpreses a la factura final. Contacta amb nosaltres i et preparem un pressupost detallat per a la teva reforma.